Как оценить квартиру

Лучшие брокеры бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший, надежный и прибыльный брокер бинарных опционов за 2020 год!
    Идеально подходит для новичков и среднеопытных трейдеров.
    Бесплатное обучение и демо-счет на любую валюту!
    Получите свой бонус за регистрацию:

Как оценить квартиру

Допустим Вы позвонили в одну фирму, где Вам назвали за квартиру, к примеру, 5 миллионов.
Чего 5 миллионов? Рублей, конечно! Но это не важно.
Важно, что когда Вы позвоните в другую фирму, там Вам назовут 4,8 миллиона (погрешность до 5% допускается)

Но это целых 200 тысяч!

Правда, могут назвать и на 15, 20 тысяч меньше (больше). По телефону-то чего-б не назвать? А если Вы позвоните в те же фирмы на другой день, Вам назовут совсем другую стоимость: ситуация на рынке поменялась …

Проверьте и убедитесь сами!

Поэтому, Вы не ошибетесь, если оцените квартиру «Методом научного тыка». Как?

Выдаю большой секрет! Только скажите, что Вы его не знали!

Возьмем несколько газет, посмотрим, почем продаются аналогичные квартиры, примерно за столько поставим свою! Рынок покажет, насколько Мы правы.
Будьте однако внимательны. Если Вы выбрали, допустим, 5 квартир, похожих на Вашу, из которых одна стоит 5 миллионов рублей, другая 4,8 миллиона, третья 5,2 миллиона, четвертая 5,5 миллионов и пятая 6 миллионов, не стоит брать среднее арифметическое. Человек волен оценивать свое имущество так дорого, как ему заблагорассудится. И квартира стоимостью 6 миллионов — рекламируется по явно завышенной цене.
Рекомендую прозвонить каждую из оставшихся квартир: узнать, на сколько их хозяева готовы торговаться и какая ситуация у них с документами. Какие квартиры проданы. Какие остались.
Поторговались? «Сбили» цену? Так же и с Вами будут торговаться! Готовьтесь! Так за сколько будем выставлять квартиру? Прикинули? А Вы думали Ваша квартира стоит дороже? А теперь, если время позволяет, к полученной стоимости прибавим тысяч 100 рублей «на торг»: покупателям нравится, когда им уступают …
Конечно, если Ваша квартира маленькая и сравнительно дешевая, то и «на торг» будем прибавлять не 100 тысяч, а 30 — 50.
Нет звонков? Возможно цена высока, можно немножко опустить.
Или Вы не так рекламируете свое имущество. Отыскиваем ссылку: «Рекламируем квартиру» и, жмем! … в оглавлении находим … и жмем!
Нажали? Прочитали? Сделали? Получилось?

Пропускаем пару строк и читаем дальше.

Самые лучшие платформы для бинарных опционов на русском языке:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший, надежный и прибыльный брокер бинарных опционов за 2020 год!
    Идеально подходит для новичков и среднеопытных трейдеров.
    Бесплатное обучение и демо-счет на любую валюту!
    Получите свой бонус за регистрацию:

Обратитесь в агентство!

Те же, у кого все получилось, — читайте дальше.

Итак, у вас все получилось. Пришел дяденька (или тетенька). Пришел и говорит: «Здрасьте, я — покупатель!»
Обрадовались?
А зря! Почему?
А откуда Вы знаете, что он — покупатель? Он сам Вам сказал?
А может, он пошутил? Об этом прочитаете в разделе: «Как узнать покупателя».

Цены на квартиры в Москве и Подмосковье

Моментальная оценка вашей квартиры!

Совет! Для большей адекватности результатов старайтесь указывать реальные параметры. Например, действительно ли от квартиры до метро 7 минут спокойной ходьбы, или скорее там все 10-15 минут? Действительно ли в квартире сделан евроремонт или она просто в хорошем состоянии?

Сколько стоит квартира в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка недвижимости?

Существуют разные способы узнать примерную рыночную цену квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлторов, то каждый из них назовет свою цифру. А реальная цена продажи квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них! Так устроено ценообразование на рынке недвижимости. Цены на квартиры в Москве и Московской области зависят от множества различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и мнений – истина окажется где-то посередине.

Сервис «Оценка стоимости квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является одним из способов узнать примерную рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье с помощью всего одного нажатия клавиши! Методы оценки квартир аналитического центра IRN.RU основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Для определения стоимости квартиры с помощью данного сервиса необходимо указать только ее основные параметры, которые существенно влияют на цену жилья. Менее значимые факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры оказывают влияние на стоимость квартиры на уровне 1%-2% и находятся в пределах погрешности метода оценки. В большинстве случаев эта погрешность в сумме составляет 3%-5%, что является вполне приемлемым даже при профессиональной оценке с участием «живого» специалиста. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость квадратного метра таких квартир может заметно выбиваться из среднего уровня цен на жилье.

Ограничение ответственности

Как оценить квартиру самостоятельно

В некоторых случаях привлечение независимого оценщика оказывается либо нецелесообразным, либо экономически неоправданым действием. В таких случаях можно попробовать оценить квартиру самостоятельно.

Для самостоятельной оценки квартиры лучше всего воспользоваться упрощенным вариантом метода сравнительного анализа предложений о продаже аналогичных квартир.

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:

1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости, интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости («ЦИАН» и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

  • местоположение и близлежащее окружение;
  • тип, конструкция дома;
  • класс отделки;
  • количество комнат;
  • состояние (необходимость ремонта);
  • этаж;
  • площадь кухни;
  • наличие балконов, лоджий.

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли. И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуем воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

Состо­яние рынка недви­жи­мос­ти

Поп­рав­ка на утор­го­вы­ва­ние, %

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов. Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключить из дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р., 220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Таблица расчетов

Для наглядного представления описанной выше процедуры мы приводим пример таблицы расчетов для самостоятельной оценки:

Таблица 2. Расчетная таблица по оценке квартиры.

Рейтинг брокеров бинарных опционов с бесплатным обучением:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место! Самый лучший, надежный и прибыльный брокер бинарных опционов за 2020 год!
    Идеально подходит для новичков и среднеопытных трейдеров.
    Бесплатное обучение и демо-счет на любую валюту!
    Получите свой бонус за регистрацию:

Добавить комментарий